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城市化发展到最后,会露出它的狰狞面目
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2013-6-18  出处:南方都市报
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  ●前海是金融中心,经营人的欲望空间;横琴是文化娱乐区,是花钱的地方;南沙应该是高端工业基地,是创业之所。

  ●高房价是在提升一个城市的核心竞争力,如果你想到城里混日子,混碗饭吃,对不起,请走,这就是城市的残酷。

  ●作为服务性政府,他希望老百姓安居乐业;作为经营型政府,他当然希望房价上涨,这种政府内在矛盾,导致每一次调控都抬高房价。

  “城市的房子是让你圆梦的,不是让你睡觉的”,金岩石说,这是城市化发展到最后,露出的狰狞面目。

  金岩石,经济学博士、独立经济学家,对宏观经济、房地产、金融证券都有深入研究。人们喜欢将金岩石和谢国忠作对比,同样基于致富欲望和超级货币理论,一个对市场乐观,一个则悲观到极点。

  事实上,他的乐观当中,隐含着对城市化非均衡发展的担忧。他认为,房价不仅与收入水平和租金水平相关,而且和稀缺资源的分配相关,高房价之所以存在并持续以不合理速度挑战居民的心理底线,就是由于城市中出现了一种新的财富———城市化空间的依附性溢价。他也一直在警告“所有的边缘城市”,不要再开发了。因为城市化完成之时,中心城市的房价涨,边缘城市跌,边缘城市中缺水的城市会崩盘。

  探讨南沙:应在工业上做高端而不是去争消费中心、金融中心

  南都:在阐述“超级都市圈驱动”理论时,你曾认为,南沙新区赶不上前海新区,为什么?

  金岩石:想把一个地方开发出来,是要农业主导、工业主导,还是要金融主导?开发的标准不一样,就像盖房子,装修标准不一样决定了房子的市场评价。如果把南沙和前海比较,人们首先会注意到,前海很小,南沙很大,开发需要多少钱?如果脑子里没这个概念,就不可能做好开发。当年天津开发区面积30多平方公里,以当时的财力仅能开发3平方公里;滨海新城2200多平方公里,结果成为鬼城。所以,任何区域性的开发必须定位好。当初南沙划出650平方公里,甚至延伸至800平方公里,这是一个什么概念?很多人说,南沙已经投了几千亿进去了,我说,几千亿在南沙就是打个水漂。

  南都:但南沙作为国家级新区,人们的期望值是很高的。

  金岩石:所以我说它定位错了。每一个城市都有中心,每一个城市群也都有中心,珠三角城市群有三个核心:香港、深圳、广州,香港和深圳之间形成了以前海为中心的港深一体化,将成为第一大金融中心。在港深双核的基础之上,前海不管如何定位,它一定是在两个金融中心之间形成一个纽带,市场空间至少有20万亿,这也意味着广州不再有和深圳去争区域金融中心的特殊地位了。这时候,我们再把南沙作为广州中心之外的边缘区,那么南沙的定位就值得研究了。

  南都:你意思是说,珠三角城市圈的中心在港深而不是广州?

  金岩石:是的。如果广州是无可争议的金融中心,那么南沙作为金融开放区,可以比广州更加开放;但是以珠三角城市群作为一个整体,这个中心无可争议是香港,而香港最后选择了跟深圳一起。珠三角正在开发的三个新区,一个是前海金融中心,一个是横琴文化娱乐中心,惟独南沙定位不清。

  南都:那么你认为南沙新区应如何定位?

  金岩石:如果把前海、横琴和南沙放在一起比较,我们就会看到,它分别代表着人性当中的三个点,前海去激发人们追逐财富的欲望,这就是金融中心的概念,金融中心经营的是人的欲望空间;然后横琴,它经营的是人们的消费欲望,所以定位为文化娱乐,实际上是花钱的地方。南沙呢?很明显他只能在工业上做高端,而不是跟人家去争消费中心,金融中心。所以是在工业区中争高端,这样的定位就能够以创新导向性的产业链为基础,形成金融中心的外围。650平方公里的开发空间,它的空间并不稀缺,从而维持较低的收入费用,较低的房价,吸引较高的人才,形成较高的竞争力,这就是两低两高,低房价、低工资、高的生活水准保持高的竞争力———这就是南沙的定位。

  南都:如何看待它的投资空间?

  金岩石:从定位角度去看投资,如果南沙将来是一个工业导向的城市外围,那么这个地区的投资应该是产业导向型的投资,我们更可能把它变成金融中心的外围,来扩容更多的新兴产业,去孵化更多的新兴产业。全球所有的金融中心都在外围有一个高科技创业区,比如纽约作为全球金融中心,在其外围就有一个高科技创业区。上海国际金融中心,外围就有一个苏锡常高科技创业区,上市公司的数量也最高。高科技创业园区在某种意义上需要靠大量的资金投入,也就是“烧钱烧出来的”。所以从这个意义上讲,南沙应该是一个高科技创业基地,上可从金融中心获得资金,下可接纳承载各种不得不退出城市的创业创新型企业。

  每一个地方政府都想当老大这就是鬼城出现的原因

  南都:2011年是城市化的关键点,城市化率超过50%。城市化提速却也造就了很多鬼城,这个现象给我们什么警示?

  金岩石:城市化的发展必然是非均衡的,不可能平衡发展。打个比方,一元钱投在沿海,七年回本,投资西北可能七十年也回不来。我们必须承认中央作为一级开发商的身份,如果不提出这个概念,就等于放任自然,让每一个地方政府都想当老大,都变成了一级开发商,这就是鬼城出现的原因,这是人造的。

  南都:当地方政府作为开发商,对土地的依赖也是必然?

  金岩石:当然。对土地财政的依赖,有其内在必然性。现代政府伴随着城市化,必须承担金融责任,也就是一手经营货币,一手经营城市。这样现代政府就出现了双重角色,作为服务性政府和经营型政府。经营型政府的经营模式是什么?超额驱动和超额投资。当货币量的增长长期高于经济增长的时候,超额货币就会转化为资产价格的上涨,地价上涨。

  中心城市房价必将高涨边缘城市会逐渐“消灭”掉

  南都:地价上涨导致房价上涨。你预计北京天价豪宅将达到50万/平方米,会不会过于乐观?

  金岩石:必然乐观,城市化必然导致房价上涨。那么房价什么时候不涨呢?我们把整个经济发展分成三个阶段。城市人口在20%到35%,这是第一阶段,大城小镇普涨;城市人口在35%到50%,这是加速阶段,大城大涨,小镇小涨;城市人口在50%以上,冰火两重天,中心城市涨,边缘城市跌,边缘城市中缺水的城市会崩盘,我们正处于这个阶段。

  南都:所以,你只是对中心城市的房价看涨而已?

  金岩石:其实我一再警惕所有的边缘城市,不要再开发了。如果一个城市90%以上的人依赖地下水,这时候在地上盖房子,在地下抽水,这是什么行为?这是釜底抽薪。如果生活的土地,连地下水都会被抽干,这个地上的不动产将会有什么结果?它一定崩盘。所以城市化的最后阶段,中心城市房价会涨,但边缘城市会逐渐被消灭掉,这个消灭过程中不是说文化也会消失,你会带着这些文化融入多元文化,然后让多元文化的空间产生创造力。所以一个区域性的文化融入一个新的空间,会成为创新的力量。

  当你挣不到那份收入你就老老实实在镇里待着

  南都:如果说合理房价是伪命题,那么涨幅是否有合理尺度?

  金岩石:没有合理涨幅的概念。高房价第一补偿原住民,让出空间,第二调节外来人口,抑制人口流入,这样才能让城市人口流动平衡。所以它的合理性不在于想进城的人都能住,因为城市不是给人住的。人们不仅仅为了住才进城。有一种说法城市让生活更美好,错,城市让生活更有风险。

  南都:再高房价也要以实际购买力为基础吧。

  金岩石:你赚不到那个钱,你就别在那待。就那么残酷。对于年轻人来说,你想打工,在城里住下,那你就要找到乐意给你高工资的人。高房价是在提升一个城市的核心竞争力,如果你想到城里混日子,混饭吃,对不起,请走,这就是城市的残酷。所以,我一直在讲城市化发展到最后,2025-2030年这个区间,会露出它的狰狞面目。

  南都:城市化的狰狞面目是什么?

  金岩石:一级“消灭”边缘城市,一级“消灭”农村。很多人说,城市化就是让更多的农民进城,不可能的,你把农民的土地剥夺了,让他进城,那他只能留在街头。如果一个城市满街都是流浪的农民,那么这个城市还能活吗?不是,城市不是什么人都能进去的。所以,我们发展的过程中必然是城市化为主,城镇化为辅。城市化保证国家的竞争力,城镇化保证退出竞争的人能够生存。什么叫城,城是外来人的地方,什么叫镇,镇是本地人的地方。那么城和镇分开,你会去哪个?当你挣不到那份收入,你就老老实实在镇里待着。





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