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上海拟加强楼市调控开发商“加速出货”
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-3-14  出处:经济观察报
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  上海楼市高烧不退,3月8日和10日,上海市发改委两次牵头召集房地产业内专家研讨房价上涨过快情况。
 
  一位与会专家透露,上海政策的趋势是加强“限购”,尤其会在一些细节上作出更严格的限制。

  密集的两次研讨会似在加紧落实上海市委书记韩正3月6日的表态:住房是特殊的商品,政府必须要加强调控。

  上海的地产交易热潮还在延续,链家数据显示,3月首周,上海全市商品住宅成交量环比上涨78.08%,创下了去年下半年以来的新高。

  一手住宅的供应量也在增加。新浪乐居数据显示,3月上海将有50个新盘推出,相较于去年同期的36个新盘,增加了近4成供应量。2月底市场的爆发,也导致部分项目“捂盘惜售”,在政策不断传出收紧的风声时,多位房企人士对经济观察报表示,对当下的市场持“谨慎乐观”的态度,会按照既定节奏推盘,快速去化在售项目,在需求窗口期“加速出货”。

  升级版调控政策欲出

  住房和城乡建设部长陈政高3月5日称,当前北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论,主动发声,稳定人心,稳定预期,稳定市场。

  3月6日,上海市委书记韩正谈及楼市时表示“从上海市房地产市场来看,最近一段时间出现一些非理性的过热的市场情绪,这种情绪抬高了房价,对房地产市场的健康发展是不利的,我们必须高度关注。”

  官方的密集喊话加大了政府对楼市的调研力度。3月8日,上海发改委牵头,邀请了数位上海业内专家探讨房价上涨过快的现象,与会人员还有上海住建委以及央行上海分行、上海银监局领导。

  与会人员对经济观察报透露,按照惯例,上海发改委每个季度都会召开类似的行业调研会,只是往年都会在3月底开,今年提前召开,探讨的内容有专题性质,即关于上海房价上涨的摸底。银监部门的人员也是首次参会。

  会上,机构专家分析了上海房价上涨过快的原因以及应对建议。与会人员透露,上海住建委的人士在会上表示,市场供求矛盾导致上海市场持续上涨,该人士建议称,上海仍然会严格执行楼市限购政策,同时在细节上更加收紧,比如加强购房资格审核。

  重点的建议内容还包括:重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨;针对房产交易环节实行差别化的税收政策,收窄“330新政”的执行力度;加强对于中介行业的监管,规范交易流通环节,打击各种交易当中的违法违规行为,比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象;有关首付贷消费金融的业务监管会强化,防范首付贷款引起的市场风险等。

  上海银监局的人员则重点强调了房地产领域的金融风险监管:有可能收紧非普通住房的房贷政策;不允许P2P资金进入首付贷领域;限购资格应该提前认证;房地产中介不允许从事首付贷业务,因为营业执照当中并没有这项内容;二套房实行差别化的政策;进一步严格公积金贷款政策审核。

  据了解,有与会人员表示,当下上海房价上涨较快,有泡沫风险。

  8日的调研并不是结束。10日,上海发改委再次召开了研讨会,但这次会议并没有住建委等其他政府部门参与,主要是房企代表和一些机构专家。一位与会人员透露,此次的研讨会上,各家企业代表集中谈到了对目前行业的看法,探讨的主题则是“去库存”。

  跑量不降价

  经济观察报了解到,上海龙湖旗下项目自3月7日起全线涨价。上海龙湖一位内部人士表示,涨价是根据项目的销售情况决定的,并没有统一的调价标准。

  对上海龙湖来说,“提价”和“快速去货”是关键词。如类住宅项目龙湖北城天街是2015年上海楼市热销产品,随着房源存量的减少,2016年去化速度和价格均会有所上扬;下半年即将入市的江桥项目,会适当提升100平方米以下户型的比重,前述内部人士透露,公司希望这个项目能越快上市越好:“在稳健的房地产政策下,我们对于市场的预期乐观,总体销售策略就是快速去货、消化库存。”

  “对营销端口来说,遇上市场需求窗口期的时候,加大出货是大家都会做的事情,当然我们也会随着市场情况及时调整销售策略和价格。”正荣集团上海公司营销总监杨镍说。

  正荣目前在上海有两个在售项目,徐泾项目预计将于3月底开盘。

  3月的上海一手房市场和2月底是截然不同的。此前,上海有数个一手项目迟迟不开盘,部分楼盘有“捂盘”嫌疑,市场的供应量远远低于需求量。多家机构的数据显示,3月首周全市商品住宅供应量为零。

  上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示,自今年一月以来,一手房的周度供应量便节节回落,基本呈现逐步下滑趋势。2月以来供应量更是微乎其微,相对于成交量的节节攀升,供应量则跌落低谷,开发商惜售心理极为强烈,也说明其对后市看涨的信心十足,“刚需项目暂停入市,开发商捂盘的嫌疑则更大”。

  但供应量减少更大的原因来自于周期规律,春节前后历来是楼市销售淡季。此外,经济观察报了解到,受到房价上涨过快的影响,上海相关监管部门此前暂缓发放部分高价楼盘的预售证。

  杨镍认为,供需不平衡只是阶段性的,上海市场的供应一直较为平稳,但去年下半年以来过大的需求造成了一段时间的不平衡,大多数房企会根据既定节奏推盘,并不会刻意捂盘。

  在他看来,近期上海推盘量减少,背后是很多房企用一定的手段合理控制供应:“想简单调整销售节奏不是那么简单的,有严格的报批、报建的程序,还得考虑到建设的速度,因为销售节点可能是半年前、一年前就确定好的。只能说,市场需求量特别大的时候,一个项目一期本计划卖6个月,结果3个月就能卖完,但是二期要3个月后才能出来,为了保证不断流,按照现在的去化速度,减少出货量,我了解的大多数开发商都是这个原因。”

  3、4月份历来是房企推盘的高峰期。多位业内人士预计,整个上海市场的推货量会走高,供不应求的状况将得到缓解。

  对政策的研判,也是房企决定快速出货的重要原因。旭辉集团总裁林峰在3月9日的年度业绩发布会上公开表示,房价上涨过快必然酝酿更大的风险,过热的城市有回调的可能,今年上半年会抢时间开盘,加快出货速度。





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