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刘晓博:楼市最大的悬剑轰然落下!
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-4-18  出处:中财网
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  这个周末投资领域最引人注目的事件,不是一季度GPD增速公布,也不是“多哈石油会议”的临近,而一则来自温州的楼市新闻。

  据新京报、温州日报等多家媒体报道,近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往国土部门续约的时候发现,费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子,土地续约费用竟然高达100万元。

  此消息一出,举国震惊。很多人都表示,这个费用远远超出了心理预期,会影响自己未来购房计划。一、 那么,“温州土地续约事件”是怎样产生的,法律上又是怎样规定的呢?让我们简单回顾一下。

  在中国数千年历史上,多数时候都实行的是土地私有制。所以,不动产问题比较简单,如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后,土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是,产权关系发生了重大变化。

  上世纪九十年代开始,国家决定启动商业化的房地产行业,但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是,土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨,没有使用年限;而居民、企业获得土地的方式为出让,有使用年限。

  早期的商品房开发中,在70年年限之内,各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子,开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市,还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子,将陆续面临土地到期的问题。

  2007年3月修订通过,2007年10月起实施的《物权法》,关于房屋和土地有以下规定:
  第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。  第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  也就是说,房屋的所有权是永远归业主所有的,而房屋下面的土地是国家的,存在使用期限问题。如果是住宅,将获得优先保护,可以自动续期。如果是非住宅,则存在多种可能。

  对于“自动续期”,一般的理解是:国家必须给续,不用去办理,只用象征性交费。

  但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定:
  第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  于是,同样在2007年公布的两部法律,在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定,显然不是“自动续期”,需要房屋业主提前一年申请,如果不申请的,土地使用权由国家无偿收回。

  但问题来了,房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的,国家即便收回了土地使用权又能如何?因此,有法律学者认为,鉴于《物权法》是更基本的法律,其地位明显高于《城市房地产管理法》,所以可以这样理解:你的房子土地使用权到期之后,如果房屋自用,则不用去办理续期,国家也无法拆除你的房子。这时候,你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承,或者抵押,就需要办理土地续期,也就是要缴纳新一轮土地使用费了。

  如果选择补交地价,怎么计算呢?对于续期的土地,一般通过基准地价来计算土地出让金,也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算,则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”,弄不好会“占房价的一半以上”。

  比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期,续约价格如果参照市场价,也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期,也超越了大家的承受能力,成为楼市头顶上的一把悬剑。二、据报道,目前温州官方对这一问题的表态是:一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,地方政府突破不了,到目前为止还没有收到很明确的答复;二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

  也就是说,问题可能存在某种转机。

  对此,我的看法如下:
  1、土地所有权、使用权的设定,对于国家来说,说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人,则可以激活民间创造财富的热情,而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题,不妨先从城市建设用地入手,将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是,所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税,税率根据政府实际开支调整。

  2、若暂时不能实现上述设想,则应该通过国家层面立法方式,尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则,在楼市去库存的关键时刻,“温州事件”将严重打击大家的购房热情。

  3、应尊重2007年版《物权法》的规定,承认“自动续期”。也就说,如果到期的时候业主不主动申请续约,则国家默认这套房子自用,不强拆,不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押,这时候才需要补交地价。

  4、对于主动续约的房屋,土地使用费的交费方式尽量多元化,可以按年缴纳,也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的,给予较大折扣。尽量藏富于民,而不是雁过拔毛。
 













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