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房屋的"性价比"
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2005-9-23  出处:淘房网
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  现在人们在评论一套房子的优劣时爱用'性价比'这个词,'性能价格比'这个词是从电脑这种产品演变出来的,什么样的配置,什么样的价格。对于房地产来说,价格是十分活的,有许多无形的东西在里面影响着价格,如朝南和朝北的房子;朝景观和无景观的房子;多层楼房三层、四层就要比一层、五层售价高。但对于房子的成本来说,这个比值就相对好判断一点。

  商品房的成本可分为三大块,一是土地成本,二是建安成本,三是资金和税费成本。对于设计师来讲,土地成本和税费成本是不由他来控制的,能够有所作为的就是在建安成本上。无论是对于设计师还是对于发展商和购房者来说都是很重要的。当一个项目的地段定了以后,大家都在土地成本和税费等成本相近的情况下进行竞争,这时就要看谁能用好这1/3的钱,谁的性能价格比就高。

  一个项目的性能基本上分为两大部分,直接性能和间接性能。所谓间接性能就比如地段问题。这就是所谓的大环境,选择的余地不大;再有就是中环境,也是比较间接的性能。好比一个小区是一个中环境,设计师在小区的布局上可以发挥一些作用,但具体到买房人,他买某个小区中的某个楼,小区对他来讲是一个中环境,基本上也是一个间接的东西。在下来就是每个组团。每个楼之间空地,这些小的环境,基本上都是间接的东西。

  那么,对于买房人来说,最直接的性能就是套内,这里分三块,一个是虚的东西,其实盖房子主要盖的就是一个虚的东西,就是围出来一个空间,给买房人搭一个舞台,你在里面爱干什么就干什么,也就是所谓的功能空间;一个是,空间面积的大小;还有一个是各个空间之间的关系。

  判断性价比得有个单位,现在我们用每平方米多少钱来判断,在国外有一种判断是用每套多少钱来判断,他们所关心的是一个总的建筑功能;一种判断是用得房率或是使用面积来判断,这也是判断一个项目的性价比的一种重要指标;还有一种指标是建筑师来用的,就是房子的紧凑性指标。紧凑,说明户内各功能区之间的联系比较方便,但不会为了方便而花很多的代价。以小区为例,在设计中,如果用1公里的道路就可以将小区的各户及各使用功能联系起来,当然就比建1.5公里的道路才能连接起来更划算。同样的道理可以用在套内。紧凑指标是英国人早在80年代研究出来的,它是用一个定量的数字来衡量它套内各功能区紧凑与否,使用效率高不高。

  在这里要提醒买房人注意的是随着面积的增加,套内的功能区也应该在不断增加。例如,原来就是一个简单的起居厅,后来演化成客厅、餐厅等;随着面积的增加,就不断地演化,这就是功能升级了;再比如居室,有主卧、双主卧,这也是不同级别地在往上走;卫生间的变化最大,开始就是那老三件:洗手盆、坐便器、浴盆,后来就把比较大的浴盆放进去,然后又把化妆间放进去,然后又把卫生间中的每一件都分区;这样就越分越大。由此可以看出,功能可以不断地细分。当然,细分就有成本,但这要看这种成本是否给你带来了功能上的好处。

  现在有些项目,仅仅是单纯的将原来公房时期的面积放大。大而不当,是最要命的。有的卫生间十几平方米,但内部并没有什么功能分区,只是将原来的老三件所在的功能区简单地放大摆在那里。房子又很贵,每平方米近万元,这样算下来,花十万元左右的价钱买了这么一个卫生间很不值。如果买房人脑子里有很强的性价比观念的话,他一定会认为这种做法是一种浪费。这是发展商和设计师应该认真考虑的,就是每一种功能该放在房子的什么位置,面积该放多大。这样产品才会受到欢迎。

  在现在没有定量指标的情况下来判断一个房子的性价比,除了靠使用率、容积率等有限的指标外,还可以从房子的六个合理性来判断――数量要合理。在房屋面积一定的情况下,功能分区的数量一定要合理。

  合理的比例。在面积一定的情况下,各功能区之间的比例要合适。这就要看目标客户。如果是年轻人买房,可能就需要厅大一点,有无小孩的房间就是另外一回事了。

  合理的配置。4000元/平方米的房子与8000元/平方米的房子所拥有的配置应该不一样;200平方米的房子的配置应该与100平方米的房子的配置不一样,如卫生洁具配到了一个什么标准,厨房、阳台应该到一个什么样的标准。看它的配置是否合理。

  合理的流程。用最短、最便捷的路程将所有的功能区连接起来,要有数字来衡量这些关系。

  合理的关系。这个关系是指内外的关系,你所购买的房子与周边环境的关系。有些房子仅从平面图上看,户内和位置都挺好,但实际上它可能正对着一条马路或一个市场,十分吵闹,或者正对面有一幢同样高的楼与你对视等等。

  合理的建造。这一点特别重要。有一些建筑师为了立面好看,该开窗的地方不开窗。构造做法也很重要。举个例子,以前阳台的地面和外墙都是不保温的,但现在,北京的阳台几乎都是封起来的,这时,外墙保温就没有了,阳台变成了一个'冷桥',所有的冷空气都进来了。这就是建造的不合理,早知道北京的风沙大,人们都会封阳台,发展商或设计师就应该将阳台按照暖房来设计,该做保温做保温,该做防水做防水。这样对于发展商来讲可能会多花费一点点,但对使用者来说却带来了很大的好处,减少了不必要的麻烦。
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